שכירות משנה (סאבלט) – מתי השוכר רשאי ומה חשוב להגביל בחוזה
שוכר שיוצא לתקופה ארוכה בחו"ל, או מחליט שהדירה גדולה עליו, עשוי לשקול להשכיר אותה הלאה בשכירות משנה בלי לערב את המשכיר. החוק אכן מאפשר זאת בתנאים מסוימים — ולכן חשוב שמשכיר יידע בדיוק מתי הוא יכול לסרב, ואיך להגן על עצמו מראש.
מה קובע החוק
סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה קובע ששוכר רשאי להשכיר את הדירה בשכירות משנה, ובלבד שהמשכיר נתן לכך את הסכמתו מראש ובכתב.
כלומר, ברירת המחדל החוקית דורשת הסכמה מפורשת של המשכיר, ולא מדובר בזכות אוטומטית של השוכר לפעול כרצונו בלי ליידע אתכם.
מתי סירוב המשכיר נחשב בלתי סביר
אם המשכיר מסרב לבקשת שכירות משנה מסיבות בלתי סבירות, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, החוק מאפשר לשוכר להשכיר בשכירות משנה גם בלי ההסכמה — כך שסירוב גורף וללא הצדקה עלול לא לעמוד.
כדי לשמור על שליטה אמיתית, כדאי שהחוזה יגדיר מראש קריטריונים ברורים לאישור שוכר משנה (בדיקת רקע דומה לשוכר הראשי, אישור מספר הדיירים וכדומה), כך שסירוב מבוסס על קריטריונים ולא על שרירותיות.
מעמד שוכר המשנה מול המשכיר הראשי
החוק קובע שהוראות הפרק על שכירות למגורים חלות, בשינויים המחויבים, גם על שכירות המשנה: השוכר הראשי נחשב לעניין זה "משכיר" כלפי שוכר המשנה, ושוכר המשנה נחשב "שוכר".
המשמעות המעשית למשכיר המקורי: מערכת היחסים החוזית הישירה נשארת מולכם ומול השוכר הראשי בלבד — הוא זה שנותר אחראי כלפיכם לכל הפרה, גם אם שוכר המשנה הוא שגרם לה בפועל.
למה כדאי להגביל את הנושא במפורש בחוזה
חוזה שכירות שאינו מזכיר סאבלט כלל משאיר את הדלת פתוחה לפרשנויות. מומלץ לכלול סעיף מפורש שאוסר שכירות משנה בלי אישור מראש ובכתב, ומגדיר תהליך פנייה ברור לקבלת אישור כזה.
כדאי גם להבהיר בחוזה שהשוכר הראשי נותר אחראי במלואו לתשלומים ולמצב הנכס, ללא קשר לזהות מי שמתגורר בפועל בדירה מכוח שכירות המשנה.
מה לעשות אם מתגלה סאבלט לא מאושר
אם מתגלה ששוכר מסר את הדירה לשוכר משנה בלי אישור ובניגוד לחוזה, מדובר בהפרת חוזה שמקנה למשכיר עילה לפעול כפי שהיה פועל בכל הפרה יסודית אחרת — כולל דרישת תיקון או ביטול החוזה.
לפני נקיטת צעד דרסטי, כדאי לבדוק אם קיימת עילה סבירה שהובילה לכך, לתעד את הממצאים בכתב, ולפעול בהתאם לסעיפי ההפרה שנקבעו בחוזה עצמו.