מיסוי על השכרת דירה 2026 – מדריך למשכיר
משכיר דירת מגורים בישראל צריך לבחור באחד ממספר מסלולי מיסוי אפשריים על הכנסות השכירות שלו, ולכל מסלול יתרונות, מגבלות וחובות דיווח שונות. הבחירה הנכונה תלויה בגובה דמי השכירות, במספר הדירות המושכרות ובנסיבות האישיות של המשכיר. הנה תמונת המצב לשנת 2026.
מסלול הפטור המלא
אם סך ההכנסות החודשיות משכר דירה למגורים אינו עולה על 5,654 ₪ (נכון לשנת 2026), המשכיר זכאי לפטור מלא ממס על מלוא הסכום — בתנאי שהדירה משמשת בפועל למגורים ואינה רשומה כנכס עסקי.
הפטור ניתן לכלל ההכנסות משכר דירה של אדם מכל דירות המגורים שהוא משכיר יחד, ולא לכל דירה בנפרד — כך שמי שמשכיר כמה דירות צריך לחשב את הסכום המצטבר.
מסלול הפטור החלקי ("מתואם")
אם ההכנסה החודשית עולה על 5,654 ₪ אך נמוכה מכפל הסכום (11,308 ₪), ניתן פטור חלקי: ההפרש שבין 5,654 ₪ ובין סכום ההכנסה בפועל מחושב פטור, וההכנסה שמעבר לכך חייבת במס.
מסלול זה מחייב חישוב מדויק בכל חודש, ולכן חשוב לתעד את גובה ההכנסה בפועל ולוודא שהחישוב תואם את הכללים שקובעת רשות המסים.
מסלול מס מחזור 10%
משכיר יכול לבחור לשלם מס בשיעור קבוע של 10% על מלוא ההכנסה משכר הדירה, החל מהשקל הראשון וללא תקרה. במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות (כגון פחת, ריבית על משכנתא או תיקונים) כנגד ההכנסה.
היתרון המרכזי הוא הפשטות: דיווח מקוצר ותשלום קבוע, מתאים בעיקר למי שההכנסה משכירות גבוהה מתקרת הפטור המלא והוצאותיו נמוכות יחסית.
מסלול המס השולי וקיזוז הוצאות
החלופה השלישית היא לדווח על ההכנסה במסלול המס השולי הרגיל (לפי מדרגות המס האישיות), תוך ניכוי הוצאות שהוצאו לצורך ייצור ההכנסה — פחת, ריבית משכנתא, תיקונים ותחזוקה ודמי ניהול.
מסלול זה יכול להיות משתלם כשההוצאות משמעותיות (למשל דירה עם משכנתא גדולה), אך מחייב ניהול חשבונאי מסודר ותיעוד קבלות לאורך כל השנה.
איך לבחור מסלול ולדווח
אין מסלול אחד שמתאים לכולם — הבחירה תלויה בגובה ההכנסה, בהוצאות בפועל ובמספר הדירות המושכרות. משכיר שמשכיר יותר מדירה אחת או שההכנסה גבוהה במיוחד, כדאי שיבדוק את הכדאיות מול רואה חשבון.
פתיחת תיק ודיווח לרשות המסים נעשית מול רשות המסים באמצעות טופס ייעודי, וניהול מסודר של החוזים ותשלומי השכירות בתוכנה מקל על ההכנה של הדוח השנתי.