מס על השכרת דירה 2026 – כל מסלולי המיסוי למשכיר
מס על השכרת דירה ב-2026 אינו סכום אחד קבוע: משכיר דירת מגורים בישראל בוחר באחד מארבעה מסלולי מיסוי, ולכל מסלול יתרונות, מגבלות וחובות דיווח שונות. הבחירה הנכונה תלויה בגובה דמי השכירות, במספר הדירות המושכרות ובנסיבות האישיות של המשכיר. הנה תמונת המצב לשנת 2026.
מסלול הפטור המלא — מתי לא משלמים מס על השכרת דירה
אם סך ההכנסות החודשיות משכר דירה למגורים אינו עולה על 5,654 ₪ (נכון לשנת 2026), המשכיר זכאי לפטור מלא ממס על מלוא הסכום — בתנאי שהדירה משמשת בפועל למגורים ואינה רשומה כנכס עסקי.
הפטור ניתן לכלל ההכנסות משכר דירה של אדם מכל דירות המגורים שהוא משכיר יחד, ולא לכל דירה בנפרד — כך שמי שמשכיר כמה דירות צריך לחשב את הסכום המצטבר.
מסלול הפטור החלקי ("מתואם")
אם ההכנסה החודשית עולה על 5,654 ₪ אך נמוכה מכפל הסכום (11,308 ₪), ניתן פטור חלקי: ההפרש שבין 5,654 ₪ ובין סכום ההכנסה בפועל מחושב פטור, וההכנסה שמעבר לכך חייבת במס.
מסלול זה מחייב חישוב מדויק בכל חודש, ולכן חשוב לתעד את גובה ההכנסה בפועל ולוודא שהחישוב תואם את הכללים שקובעת רשות המסים.
מסלול מס מחזור 10%
משכיר יכול לבחור לשלם מס בשיעור קבוע של 10% על מלוא ההכנסה משכר הדירה, החל מהשקל הראשון וללא תקרה. במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות (כגון פחת, ריבית על משכנתא או תיקונים) כנגד ההכנסה.
היתרון המרכזי הוא הפשטות: דיווח מקוצר ותשלום קבוע, מתאים בעיקר למי שההכנסה משכירות גבוהה מתקרת הפטור המלא והוצאותיו נמוכות יחסית.
מסלול המס השולי וקיזוז הוצאות
החלופה השלישית היא לדווח על ההכנסה במסלול המס השולי הרגיל (לפי מדרגות המס האישיות), תוך ניכוי הוצאות שהוצאו לצורך ייצור ההכנסה — פחת, ריבית משכנתא, תיקונים ותחזוקה ודמי ניהול.
מסלול זה יכול להיות משתלם כשההוצאות משמעותיות (למשל דירה עם משכנתא גדולה), אך מחייב ניהול חשבונאי מסודר ותיעוד קבלות לאורך כל השנה.
איך לבחור מסלול ולדווח
אין מסלול אחד שמתאים לכולם — הבחירה תלויה בגובה ההכנסה, בהוצאות בפועל ובמספר הדירות המושכרות. משכיר שמשכיר יותר מדירה אחת או שההכנסה גבוהה במיוחד, כדאי שיבדוק את הכדאיות מול רואה חשבון.
פתיחת תיק ודיווח לרשות המסים נעשית מול רשות המסים באמצעות טופס ייעודי, וניהול מסודר של החוזים ותשלומי השכירות בתוכנה מקל על ההכנה של הדוח השנתי.
שאלות נפוצות
- כמה מס על השכרת דירה משלמים ב-2026?
- זה תלוי במסלול. עד הכנסה חודשית של 5,654 ₪ משכר דירה למגורים המסלול המלא פוטר ממס לגמרי; מעבר לתקרה אפשר לבחור פטור חלקי, מס מחזור בשיעור קבוע של 10% מהשקל הראשון, או מס שולי לפי מדרגות המס האישיות תוך ניכוי הוצאות.
- מהי תקרת הפטור ממס על שכר דירה ב-2026?
- 5,654 ₪ בחודש. התקרה חלה על סך ההכנסות משכר דירה למגורים של אותו אדם מכל הדירות שהוא משכיר יחד, ולא על כל דירה בנפרד.
- מתי כדאי לבחור מסלול מס מחזור 10%?
- כשההכנסה משכירות גבוהה מתקרת הפטור המלא וההוצאות בפועל נמוכות יחסית. במסלול הזה משלמים 10% על מלוא ההכנסה בלי תקרה, אך לא ניתן לנכות פחת, ריבית משכנתא או תיקונים כנגד ההכנסה.
- מתי מסלול המס השולי משתלם יותר?
- כשההוצאות המוכרות משמעותיות — למשל דירה עם משכנתא גדולה. במסלול הזה מדווחים לפי מדרגות המס האישיות ומנכים פחת, ריבית משכנתא, תיקונים ותחזוקה ודמי ניהול, אך הוא מחייב ניהול חשבונאי מסודר ותיעוד קבלות לאורך כל השנה.
- איך מחשבים מס על השכרת דירה כשמשכירים כמה דירות?
- מחברים את כל ההכנסות משכר דירה למגורים לסכום חודשי אחד ובודקים אותו מול התקרה. משכיר של יותר מדירה אחת מגיע לתקרה מהר יותר, ולכן כדאי שיבדוק את כדאיות המסלולים מול רואה חשבון.
- האם צריך לדווח לרשות המסים על השכרת דירה בפטור מלא?
- מי שכל הכנסתו משכר דירה נכנסת לתקרת הפטור המלא בדרך כלל אינו נדרש לפתוח תיק ולדווח עליה, אלא אם קיימת חובת הגשת דוח שנתי מסיבה אחרת. בבחירת מסלול מס מחזור 10% נדרשת פתיחת תיק באמצעות טופס 3302.